מסלולי משכנתא

משכנתא – ריצת המרתון של חיינו

בעת רכישת דירה או נכס רובנו יזדקק לנטילת משכנתא, כדי לעמוד בעלויות הרכישה. רוב המשכנתאות כיום ניתנות ע"י בנקים למשכנתאות לתקופות ארוכות. לאור העובדה הזו, יש לנסות ולהקטין את הסיכון לגבי יכולת החזר תשלומי משכנתא לאורך השנים. חשוב מאד להתאים את יכולותיכם הפיננסיות לאופי מסלול משכנתא נכון עבורכם.

קיימים מסלולי משכנתה רבים, ואנו בחרנו לעמוד על ההבדלים בין מסלול משכנתה בריבית פריים לעומת מסלול משכנתא  צמודת מדד.

משכנתאות צמודות מדד – ללכת על בטוח

מסלול משכנתאות צמודות מדד הוא מסלול בו הריבית על המשכנתא נשארת קבועה לכל אורך תקופת ההלוואה – ואילו ההחזר החודשי קבוע והוא צמוד למדד המחירים לצרכן.

יתרונות מסלול משכנתאות צמודות מדד – מסלול משכנתאות זה מתאים בעיקר לאנשים צעירים. הוא מאפשר וודאות בידיעה של הסכום הקבוע שיורד בכל חודש, וכך אין הפתעות ואפשר לתכנן את ההוצאות השונות בהתאם.

חסרונות משכנתאות צמודות מדד-  פירעון מוקדם של משכנתא מסוג כרוך בתשלום קנס לבנק. 

משכנתאות בריבית הפריים – לאמיצים שבינינו

ריבית פריים היא ריבית בנק ישראל, בתוספת של מרווח קבוע. ריבית פריים נקבעת לאור שקלול של גורמים פיננסיים רבים ומשתנה מעת לעת על פי השינויים במשק בארץ ובעולם.

יתרונן של משכנתאות במסלול ריבית הפריים, שאין קנסות בעת פירעון מוקדם של משכנתא. כמו כן בתקופות מסוימות ריבית הפריים נמוכה מאד, והלקוח נהנה בשל כך מהחזרים קטנים יותר.

חסרונן של משכנתאות במסלול ריבית הפריים – חוסר וודאות. ריבית הפריים נתונה לשינויים, ונקבעת על פי מצב המשק. מאחר והלוואת משכנתא נמשכת שנים רבות, סביר להניח שההחזרים ישתנו ואין וודאות לגבי גובה ההחזר לאורך כל חיי המשכנתא.

מה עדיף לנו – ריבית פריים או צמודת מדד?

אין תשובה חד משמעית לסוגיה זו. כפי שראינו, לכל אחת מהשיטות יתרונות וחסרונות משלה. יש תקופות בהן מדד המחירים לצרכן יורד באופן משמעותי, ולכן גם החזר של משכנתא צמודת מדד יושפע בהתאם.

אך לא רק המדד יורד. במצבים כאלה גם ריבית הפריים עשויה לרדת בגלל ירידת המדד, ואז נוטלי משכנתה בריבית פריים צפויים ליהנות מאד מהחזרי משכנתא נמוכים בהרבה.

מי שמחזיק משכנתא צמודת מדד ייהנה רק מהירידה של ההצמדה למדד, ואילו מי שמחזיק משכנתא בריבית פריים נהנה מירידה משמעותית יותר בהחזר, כיוון שהריבית עצמה יורדת. 

משכנתאות – המצב נכון לסוף 2009

כיום ריבית הפריים נמצאת ברמות שאינן זכורות. בשל המשבר הכלכלי העולמי, שלא פסח גם על ישראל, הלכה וירדה ריבית הפריים בשנתיים האחרונות עד לשפל חסר תקדים.

לפני שנה עמדה ריבית הפריים על 5.72%, וירדה במהלך השנה בכ-3%! מדובר בירידה עצומה. מי שיש לו משכנתא במסלול ריבית פריים נהנה מאד בתקופה זו מהחזרים קטנים יותר ביחס לשנים עברו.

מצבו של מדד המחירים לצרכן לא שונה. רמתו הנמוכה של המדד במחצית הראשונה של השנה, סייעה גם כן לאותם בעלי משכנתאות במסלול ריבית קבועה צמודת מדד.

בחודש האחרון היינו עדים לניצנים ראשונים של יציאה מהמשבר הפיננסי בישראל. המדד עלה, ונגיד בנק ישראל החליט להעלות לראשונה מזה זמן רב גם את ריבית בנק ישראל, ובכך עלתה מעט גם ריבית הפריים.

אז מה להחליט?

אם כך, מה אמורים להחליט נוטלי משכנתאות בימים אלו? האם יש מקום להתייחס למצב נקודתי כאשר נוטלים משכנתא לתקופה ארוכה? הרי לא ניתן לצפות את שיעורי המדדים והריביות לאורך תקופה של 15-20 שנים.

מאחר והמצבים במשק זמניים ומשתנים כל העת, ולא ניתן לצפות מה יקרה במהלך 20 השנים הבאות, אחד מהפתרונות הוא ליטול משכנתה המשלבת תמהיל של מספר מסלולים, וכך להבטיח מינימום של סיכון בהחזר התשלומים השוטף.

כמו כן, גם משך חיי המשכנתה רלבנטי לבחירת המסלול– צמוד מדד או ריבית פריים.

משכנתה בהיקף של  עד 10-12 שנים עדיפה במקרים רבים במסלול ריבית קבועה צמודת מדד, ואילו משכנתה בהיקף של 15-25 שנים מתגלה כעדיפה במסלול ריבית פריים ברוב המקרים.

קבלת הצעה למשכנתא

נגישות